Información que debe tenerse en cuenta a la hora de comprar una vivienda.
Datos a comprobar en el Registro de la Propiedad por quien pretende adquirir vivienda.
El contrato de compraventa
¿Qué impuestos debe pagar?

Información a tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda

La empresa vendedora deberá tener a disposición del público la siguiente información (no es obligatorio en caso de compraventa entre particulares):

•Plano general del emplazamiento de la vivienda y de la vivienda misma.

•Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.

•Descripción de la estructura del inmueble y de sus cimientos.

•Calidad, marca, modelo, durabilidad, mantenimiento, medidas y referencia de los revestimientos interiores y aislamientos acústicos de la vivienda (suelos, muros y techos), del edificio, zona comunes y accesorios.

•Tipos de madera, cristales y grosor de los mismos, materiales empleados en puertas, ventanas, armarios, etc.

•Descripción y gráfico de las instalaciones y redes de distribución de los distintos bienes comunes así como de los servicios y suministros en el interior de las viviendas (redes eléctrica, de agua, de gas y de calefacción, y garantías de los mismos.).

•Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.

•Medidas de seguridad contra el fuego y equipos de extinción de incendios instalados en el inmueble. •Características de los ascensores y montacargas instalados en el inmueble y medidas de seguridad con que cuentan.

Descripción de las medidas de ahorro energético en la construcción, y de los materiales y sistemas de aislamiento térmico de que dispone el inmueble, tanto en los elementos comunes como en las viviendas, con indicación de la toxicidad de los mismos.

Descripción y gráfico de las redes de saneamiento y evacuación del inmueble y de la vivienda y su conexión con la red general, así como las dimensiones de las ventanas, superficies de iluminación y ventilación.

•Nombre o razón social, domicilio y, en su caso, datos de inscripción en el Registro Mercantil del vendedor. Cuando se trate de la primera transmisión, se indicarán el nombre y domicilio del arquitecto y el nombre o razón social del constructor.

•Datos identificativos de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.

•Precio total de la vivienda y servicios accesorios y anejos, incluidos en su caso los honorarios del agente. El precio incluirá el IVA si se halla sujeto a este impuesto (primera transmisión). En otro caso, se indicará la cuota que corresponda por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

•Forma de pago. En caso de pactarse aplazamientos, se indicarán el tipo de interés aplicable y las cantidades que corresponderá abonar por principal e intereses, así como las fechas de vencimiento de ambas.

•Medios de pago admisibles.

•Si la vivienda es de nueva construcción, el vendedor tiene que poner a disposición del comprador:

•Cédula urbanística (situación urbanística de la finca).

•Licencias necesarias para la construcción.

•Licencia necesaria para la ocupación y utilización de la vivienda (Cédula de habitabilidad). •Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios.

•Si la edificación no está finalizada, se ha de hacer constar la fecha de entrega.

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Datos a comprobar en el registro de la propiedad

•Que la vivienda figura inscrita en dicho registro.

•Que el vendedor figura inscrito como propietario de la vivienda que se pretende adquirir.

•Si la vivienda está gravada con alguna hipoteca o algún otro derecho de terceros que pueda suponer un obstáculo en la compra.

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El contrato de compra - venta

Para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad es necesaria la existencia de escritura notarial. Sin embargo es muy frecuente celebrar un contrato privado cuando el comprador necesita un préstamo para financiar la compra de la vivienda o cuando se pretende comprar una vivienda en construcción o de futura construcción.

El contrato ha de ser redactado con claridad y sencillez, sin hacer referencia a documentos no facilitados al comprador previa o simultaneamente a la firma del contrato.

Como comprador deberá cuidar y observar que en el contrato figuren las siguientes cláusulas:

•Título acreditativo de la propiedad.

•Descripción de la vivienda.

•Precio total.

•Forma de pago. Si éste es aplazado, debe indicarse la cantidad aplazada y fecha de vencimiento, expresando por separado la cantidad correspondiente a intereses (deducibles del Impuesto sobre la Renta.).

•Condiciones de amortización de los créditos concedidos o cláusulas que faculten al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato.

•Cargas o gravámenes que afecten a la vivienda.

•Fecha y condiciones de extensión de la escritura pública (en el caso de firmar un contrato privado).

•Cláusulas penales. En los contratos privados es práctica habitual la entrega de unas cantidades en concepto de anticipo y/o señal para vincular al comprador y al vendedor, siendo igualmente habitual la existencia de cláusulas penales que penalizan el incumplimiento del contrato. Como comprador asegúrese de que dichas cláusulas penalicen de igual manera todo incumplimiento, ya sea del comprador o del vendedor.

•Cláusulas especiales.

En el caso de compra de vivienda en construcción o de futura construcción debe figurar además una cláusula por la que el constructor se obliga a garantizar la devolución de las cantidades anticipadas más el 6% de interés anual mediante el contrato de seguro o mediante aval bancario, para los casos en que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo previsto.

En el momento de la firma del contrato el vendedor deberá entregar al comprador el documento que acredite la garantía señalada en esta cláusula.

Tenga en cuenta además que en el caso de existir alguna modificación no previsible durante la construcción de los pisos que suponga incremento del precio, esto deberá ser comunicado al comprador, quien podrá dar o no su conformidad.

Si el comprador quisiera hacer algún tipo de reforma, ésta deberá estar convenientemente documentada en contenido, precio y plazo de entrega.

Si se trata de un contrato privado, es necesario firmar posteriormente un contrato en escritura pública notarial. Esto es necesario para inscribir la adquisición de la finca en el Registro de la Propiedad. No se olvide de inscribir la compra en el citado registro porque esta inscripción es la que acredita y garantiza su propiedad frente a terceros.

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Que impuestos debe pagar

IVA

Si se trata de primera transmisión tras la construcción de la vivienda. El tipo impositivo es el 7%.

IMPUESTO DE ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS

Si se trata de primera transmisión, el tipo en el País Vasco es del 0,1% sobre el precio de compra.

IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES

Gravan las segundas y posteriores transmisiones cuando se den entre particulares. El tipo es del 6% en Bizkaia y Gipuzkoa. En Alava es del 4%, existiendo un tipo reducido del 2,5%.

IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS URBANOS (PLUSVALIA MUNICIPAL)

Grava el incremento de valor que ha experimentado el terreno sobre el que está construido el inmueble desde la fecha de su anterior transmisión. Desde 1992 este impuesto debe pagarlo el vendedor.

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